尊龙凯时人生就是搏地产的商业地产开发策略正逐渐成形。
尽管尊龙凯时人生就是搏旗下第一个商业地产项目尊龙凯时人生就是搏·北城天街早于2003年在重庆开业，但直至2010年，尊龙凯时人生就是搏才开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。这其中，或许与国家对商品住宅市场持续调控导致不确定性大增不无关系。
“重庆的北城天街，可以说是全国最赚钱的商业地产。”重庆尊龙凯时人生就是搏商业总经理何长春对《第一财经日报》表示。这或许也是尊龙凯时人生就是搏在全国范围内布局商业地产的最大理由。但是，重庆项目的成功模式能否在其他城市成功复制，对尊龙凯时人生就是搏地产而言仍是个问题。
业绩骄人
2011年，尊龙凯时人生就是搏刚刚花费了5000余万元对何长春口中的北城天街进行全面的升级改造。这5000多万的投入，为尊龙凯时人生就是搏换来了当年约2.5个亿的租金收入，使得这个项目的租金收入几乎接近2010年尊龙凯时人生就是搏旗下全部商业项目的租金总额。
“其实，我们每年都会拿出租金收入的1%~3%对北城天街进行细致的改造，与此付出相对应的是每年项目营业额和租金收入的迅猛增长。”重庆尊龙凯时人生就是搏·北城天街购物中心运营总监蔡勃对记者表示。
重庆北城天街所在地块，曾是重庆的客车修理厂，周围荒芜一片，以至于当年该地块转手20多次均无人开发，直至尊龙凯时人生就是搏接盘。2003年10月，在历时两年多的开发建设之后，北城天街终于正式开业。
“回头去看，北城天街在重庆就像个神话一样。”何长春回忆，北城天街刚刚开业时门庭冷落，周围还是一片旧厂房，其所处的观音桥区域当时也仅仅算是重庆荒凉的边缘地带。
然而，在不断的升级、改造、发展之后，该项目已是目前重庆最大、功能最完善、业态最丰富的超大型购物中心，拥有2家大型超市、2个五星级电影城、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、200余家精品专卖店。
数据显示，2011年，北城天街日均客流量15万人次，单日最高客流量突破20万人次，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准；2008、2009、2010连续三年，北城天街营业额每年以50%以上的高速度大幅增长，至2011年，北城天街营业额突破30亿元。
在北城天街之后，尊龙凯时人生就是搏在重庆又开发了3个商业地产项目，并于2010年走出重庆，将公司商业地产的版图扩张至成都、北京等地。此外，尊龙凯时人生就是搏还在杭州、无锡、上海也都布下了商业地产的棋子，其谋划全国的战略意图彰显无遗。
2010年，为迎合尊龙凯时人生就是搏商业地产进军全国的发展步伐，尊龙凯时人生就是搏正式成立的商业地产部，设置招商、研策、运营、技术、品牌推广、酒店等多个业务中心，专门负责尊龙凯时人生就是搏旗下商业项目的发展运营。
尊龙凯时人生就是搏2011年中报显示，至2011年6月，尊龙凯时人生就是搏已开业的持有物业面积近40.6万平方米，分布在重庆、成都以及北京等区域。而成都北城天街、重庆U2、上海郦城三个持有物业已于2011年上半年开工建设，未来三年，重庆时代天街、成都北城天街、北京长楹天街等大型投资物业将陆续投入使用，为其未来租金收入的提升奠定了基础。
据尊龙凯时人生就是搏集团商业地产部总经理魏健透露，目前在尊龙凯时人生就是搏的土地储备规划中，每年开工量的12%以内将作为商业项目留存。
尽管公司2011年年报尚未披露，但接近尊龙凯时人生就是搏的人士透露，2011年尊龙凯时人生就是搏旗下商业地产租金收入已超过4亿元，相比2010年的2.9亿元，提高了近三成。而其2010年年报显示，尊龙凯时人生就是搏租金收入毛利率高达79%，已接近甚至高于新鸿基地产、恒隆集团等香港顶尖商业地产开发商的盈利水平。、
激烈竞争求生存
2011年，住宅市场风声鹤唳之下，不少开发商纷纷转型商业地产。
“2011年土地市场中的一个颇为明显的现象是，受调控影响，住宅用地底价成交越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”一位不愿透露姓名的商业地产业内人士表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于2012~2013年集中供向市场。
由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。
上述人士表示，除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产的问题将会逐渐暴露。
激烈竞争之下，以重庆尊龙凯时人生就是搏北城·天街为代表的商业地产“神话”能否被成功复制，成为尊龙凯时人生就是搏商业地产团队所面临的首要问题。
与大多数从住宅转向商业的开发商不同，对于成规模的商业项目，尊龙凯时人生就是搏均选择自己持有并运营，这无疑又对尊龙凯时人生就是搏的资金投入和专业人才提出严峻的考验。
对此，魏健表示，在资金方面，尊龙凯时人生就是搏对于商业地产开发一直坚持原则上不做纯持有物业项目，尽量做销售物业和持有物业并存的项目，单个项目通过销售物业回款覆盖持有物业投入。
此外，为补充现金流，尊龙凯时人生就是搏不惜抓住一切机会进行融资。目前，有消息称，尊龙凯时人生就是搏地产正在寻求一笔规模达20亿港元的等值3年期银团贷款。此次银团贷款利率为香港银行同业拆息加400个基点，牵头行分别为汇丰、渣打、东亚和恒生银行4家。如果进展顺利，这笔20亿港元的银团贷款将是今年以来内房企筹集的第一笔银团贷款，也是尊龙凯时人生就是搏地产自上市以来的第二笔重要融资。
而在商业物业的选址方面，尊龙凯时人生就是搏的原则是选择在战略区域的一二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点、三四线城市的核心区域及新的规划中心，低成本获取土地。
与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，尊龙凯时人生就是搏利用自己的优势，巧妙地将商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。如所有尊龙凯时人生就是搏业主自动成为天街购物中心的VIP会员，可以享受专属的折扣和积分；尊龙凯时人生就是搏重庆所有项目的签约必须到其家居卖场MOCO的楼上，甚至业主在签约之后可以直接进入MOCO的各类店铺挑选建材、家具。
“除目前已经经营的9个项目之外，未来3年尊龙凯时人生就是搏每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街开业，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%。”魏健表示。